限競房已經成為北京新房市場主要的供應產品

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【春夏金大川取关】

中原地產研究中心統計數據顯示,截止到目前,北京市合計入市的限競房項目達到了50個,共計推出75期,供應住宅套數達到了34559套,而網簽數據達到11976套。平均網簽均價為48693元/平方米,網簽完成125萬平方米。按照面積計算,網簽完成率只有31%。

限競房是帶有調控房價使命而出現的產品。2015年被北京房地產業內人士稱為“豪宅元年”, 隨著土地價格的水漲船高,新房供應一度全面高端化。進入2016年,北京政府決心扭轉地王和豪宅項目不斷涌現的局面,從2016年9月全國大範圍調控開始,北京的住宅土地供應,幾乎全都以“限房價、競地價”的形式推出。即住宅需要以政府限定的價格出售,多數項目戶型需採用“70/90”設計,且購房者在取得房產證五年內,不得出售。進入2018年,限競房項目開始陸續入市,而今限競房已經成為北京樓市供應端不可忽視的中堅力量,對緩解北京市場的供需矛盾,引導市場回歸理性有著重要作用。

然而,硬幣的另一面是,高庫存背景之下,市場開始涌現大量同質化產品,這令開發商面臨前所未有的去化壓力。2017-2018年,限競房用地為北京住宅用地供應的主流,2017年北京成交限競房用地44宗,成交規劃建築面積646萬㎡,限競房用地占整體住宅用地的比例為67%;2018年北京成交限競房用地41宗,成交規劃建築面積497萬㎡,限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%;北京市場過去2年限競房用地供應高峰逐漸開始反應到住宅房源數量上,預計今年還將有大量限競房上市。

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通常來講,網簽數據具有滯後性。但整體看,北京市限競房實際銷售比例也依然只有45%左右。但此時,限競房入市的庫存已經高達2.2萬套。而從單月網簽數據看,限競房近2個月網簽數據都達到1500套高位,但與供應量相比,庫存依然嚴重積壓。限競房已經連續12個月出現供應大於簽約的現象。

在2019年限競房產品大量入市的情況下,北京新建商品住宅市場也存在著供應結構單一,產品有同質化傾向的問題,導致限競房去化壓力加大。從市場成交表現來看,網簽數據顯示,2018年6月至2019年5月北京新房市場限競房總成交10333套,入市去化率約為31%。分區域看,大興、丰台成交量領先,大興區成交套數3696套,丰台區成交套數1768套,門頭溝、延慶成交套數墊底。各區域去化水平不同,丰台限競房項目多數位於五環內,位置較好購房者關註度高,去化率在52%,表現優於其他區域;其次為昌平區去化率在48%;密雲區由於碧桂園·琅輝項目的帶動作用,去化率在43%。

隨著2018年6月首批限競房入市,北京新房市場逐漸步入限競房時代。據諸葛找房數據研究中心統計,截止2019年5月北京新房市場共有49個限競房項目取得預售證,累計供應房源3.3萬套,占北京商品住宅總供應的64%,限競房已經成為北京新房市場主要的供應產品。

中原地產首席分析師張大偉表示,“限競房市場分化非常嚴重,只有少數位置優秀項目簽約相對活躍,但除了小部分網紅項目外,大部分項目去化都出現了問題。而且青龍湖等局部區域井噴數千套供應很可能帶來價格戰。目前看,北京入市的限競房項目已經普遍降價10%左右。即使這樣,除極個別項目外市場依然整體表現蕭條。大量的7090同質戶型,導致限競房很難去庫存。在所有供應的限競房戶型中,90平米以內戶型占比高達68.6%。未來市場惡化可能更加嚴重。”

21世紀經濟報道記者近期走訪了部分限競房銷售現場。在現場可以看到,為了提高去化,開發商不惜祭出“人海戰術”。曾經“高冷”的售樓處銷售現場如今頗似“節假日的旅游景點”。為了提高去化,找到有效客戶,開發商不惜支付渠道費與各類中介渠道合作、打出線上線下各種拓客營銷組合拳。儘管如此,多數項目仍難以改變滯銷的局面。

網簽完成率只有31%。入市一年左右的限競房網簽終於突破1萬套,但庫存也達到了歷史高位。