土地拍卖市场火爆正是当前监管收紧房企融资端的导火索-大朗新闻
点击关闭

房地产融资-土地拍卖市场火爆正是当前监管收紧房企融资端的导火索

  • 时间:

杭州引才生活补贴

長期來看,二季度政治局會議的表態信號意義明確,房地產調控正向常態化乃至長效機制邁進,在穩增長與防風險之間尋求平衡。

考慮到土地價格與房價高度相關,在寬鬆貨幣環境之下,近期房企違規融資拿地等亂象有抬頭之勢、金融風險不容忽視,監管出於穩定市場預期的目的,出手調控並不奇怪。

二、融資調控收緊影響幾何隨着監管政策的收緊,可以觀察到7月土地市場已明顯降溫,而房地融資端也整體呈現出由寬鬆走向緊縮的態勢。筆者對重點融資渠道的觀察結果表明,本輪調控的力度整體較強、規範內容也較全面。具體分析如下:

正是在上述背景下,部分熱點城市出現了上漲較快的現象,住建部4月19日和5月18日分兩批對蘇州(樓盤)、佛山(樓盤)、南寧、大連(樓盤)等10個累計漲幅較大的城市進行了預警提示;隨後各地根據「一城一策」方針,調控步伐明顯加快,除房價以外,針對土地市場、限購、房貸利率、稅費等多個方面密集出台調控政策收緊房地產市場。5月份以來,房地產銷售有所降溫。

此外,海外發債也在收緊。需要指出,海外債務在房企債券融資中佔比不低、凈融資額也較大,政策收緊或將對房企資金鏈帶來較大考驗;目前海外發債的融資成本已出現上升,7月中上旬美元融資平均利率已經高達8%,最高甚至達到15%。

事實上也必須如此。多年以來房價屢控屢漲,房地產業積累的高槓桿風險已經成為穩增長的拖累,近期市場上已多有房地產業處於周期末端的聲音;此外,房地產業過多擠占實體信貸資源,正如銀保監會主席郭樹清在陸家嘴(600663)論壇上所說,「必須正視一些地方房地產金融化的問題,全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域,一些房地產企業融資過度擠佔了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為」。在此背景下,未來高層更多考慮的是處置房地產業高槓桿風險、以防風險來保障穩增長,同時降低其投資屬性及對實體產業的擠出效應。

四、未來房地產調控政策如何把握

顯然,面對經濟下行壓力,保持房地產市場的穩定仍然至關重要。什麼原因促使調控再次收緊?未來房地產調控政策如何把握?

在筆者看來,本輪調控表明中國房地產市場已經處於巨變的前夜。未來在推進長效機制建設的同時,如房地產稅能加快落地,地方與中央的財權、事權能夠儘快理順,將從根本上去除土地財政的頑疾,中國經濟也將擺脫對房地產的過度依賴。

在筆者看來,中央此次表態傳達了不走刺激房地產老路、調控逐步常態化的明確信號。事實上,5月份以來決策層已經開始了收緊房地產融資的又一輪監管動作,如銀保監會23號文涉及諸多規範銀行和非銀(信託)地產前端融資的內容,6月底多家信託及銀行機構被監管約談或接受窗口指導,國家發改委也接連發文對房企海外發債進行規範,8月以來央行也連續釋放房地產金融政策「嚴監管」信號。

銀行信貸方面,與前期銷售和拿地的熱度相關,房地產開發資金來源中國內貸款和個人按揭貸款增速在3月份以後均有回升。此情況下,各地對於按揭貸款的調控實施較早、且仍在持續收緊,調查顯示,樣本銀行中,5月份、6月份上調房貸利率的比例明顯增加,自去年四季度起整體下行的房貸平均利率也在5月份見底、6月份小幅回升。此外,雖然針對國內貸款的效果尚無法從數據上觀察到,但7月10日銀保監會已對向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行「窗口指導」,要求控制房地產貸款額度,預計壓力將很快傳導至房企。

此外,今年以來一枝獨秀的房地產投資也有所放緩。4月份的高點之後,1-7月份累計增速已降至10.6%,儘管仍然保持兩位數,但後續的高增長或難以為繼。原因在於,銷售降溫、回款降速的情況下,前期推動投資高增長的新開工及建安投資增速近期均有所放緩;而近期融資環境收緊不僅影響新開工,還將遏制房企拿地。

可以預見,政策收緊的確定趨勢下,房企今明兩年在資金端將面臨較大考驗。債務集中到期的壓力不容忽視。據不完全統計,2019年下半年至2020年將有至少超過萬億元人民幣的房企境內和美元債到期;房企融資出現分化,部分房企生存壓力凸顯,尤其是中小型及原本就存在經營、財務問題的房企,7月份中海地產與泰禾集團(000732)海外發債成本的巨大差異很能說明問題。

三、未來須高度關注房企資金端風險

信託融資是本次規範的重點,7月8日銀保監會通過窗口指導對個別房地產信託提出5點合規要求,多地銀保監局也迅速跟進、召集轄區內信託公司開會並進一步對地產信託融資提出要求。原因在於,過去幾年投向為房地產的新發行信託佔比逐漸提升,用益信託網的數據顯示:2018年以來平均達到40%以上,而今年二季度增長較快,6月份這一數字已超過48%,這意味着房地產在所有信託投資領域中佔有絕對優勢,一定程度上擠佔了其他領域的金融資源;此外,信託作為房地產企業的重要表外融資渠道,長期存在突破監管要求、提供資金違規拿地的亂象,是資管新規發佈以來重點規範的領域。

本文首發於微信公眾號:沈建光博士宏觀研究。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(轉載原創請註明出處。如需長期轉載請後台留言,註明申請加入白名單,並留下微信公眾號等相關信息。)

文 | 沈建光7月30日召開的中央政治局會議首次強調「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」引起市場強烈反響。

綜上所述,短期內監管出於降溫土地市場、防範金融風險的目的,對房地產融資政策再度收緊,已經顯現出效果,而對未來房企資金端的考驗值得持續關注。長期來看,如前文所說,本次政治局會議的表態信號意義明確,房地產調控正向常態化乃至長效機制邁進,在穩增長與防風險之間尋求平衡。

今年春節以來,儘管「房住不炒」的調控思路並未改變,但各地調控整體趨緩,同時受益於一季度相對寬鬆的貨幣環境,出現了一輪剛需主導市場的房地產「小陽春」。

尤其「左手拿地、右手融資」的高周轉模式也面臨考驗。以新城控股為例,7月份以來為緩解現金流緊張,該公司已在出售項目公司股權,股價也應聲大跌。

一、樓市「小陽春」后的基本面及調控政策觀察

房企發債有所放緩。境內債方面,1-4月份的放量發行之後,近期不僅發行量有所減少,凈融資額在5月份出現缺口、且呈現逐月擴大的趨勢。此外,針對不同評級的房地產3年期信用債,筆者粗略估算了加權平均利率,結果顯示融資成本也呈現出整體上行的趨勢。

庫存方面,儘管狹義庫存(商品房待售面積)仍在下降,但廣義庫存卻在近期抬升。筆者使用累計新開工面積扣除累計銷售面積得到廣義庫存面積,並以此計算廣義庫存增速,結果顯示自2018年10月份以來廣義住宅庫存即回歸正增長區間,且增速整體呈現出加快的趨勢。究其原因,2017年以來房地產施工和竣工面積持續處於背離的狀態,前者正增長、後者負增長導致建設周期拉長,從而加大了廣義庫存的壓力。在筆者看來,拉長建設周期或是房企在調控政策收緊、現金流狀況惡化等因素下的主動選擇,在此情況下,廣義庫存無疑能更好的反映真實情況,隨着銷售降溫以及竣工面積的回升,未來的庫存去化可能面臨較大壓力。

事實上,土地拍賣市場火爆正是當前監管收緊房企融資端的導火索。受益於一季度整體寬鬆的貨幣政策,以及「小陽春」銷售回暖,房企一季度資金狀況整體有所改善,部分房企拿地激進。二季度包括武漢(樓盤)、成都、寧波(樓盤)在內的多個城市均拍出「區域地王」或「准地王」,三線、四線城市土地拍賣市場也火爆異常,河南南陽(樓盤)等多個地級市拍出「地王」;數據顯示,100個城市土地成交總價累計同比從3月份的-11.9%上升到6月份的17.1%,而成交面積增速卻仍為負值,從而大幅推高了成交總價和樓面均價。

今日关键词:吉大回应叫醒服务