使得2018年TOP200房企盈利水平持续提升-低配置单机游戏-大朗新闻
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2019销售-使得2018年TOP200房企盈利水平持续提升

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三、開發:26家房企佔據TOP200 61%的新開工面積

2018年,恆大土地儲備超過3億平方米,位居行業第一;碧桂園土地儲備2.4億平方米,同比減少14.3%;融創土地儲備1.7億平方米,同比增長21.4%,相較2017年,增速大幅下降。同時多數房企存續期超過4年,龍頭房企土地資源充裕,足夠企業未來幾年的發展。

七、市值:房企市值表現弱於2017年,2019獲獎釋放內在價值

(注:排序不分先后)

2018年,在行業周期下行,調控政策嚴厲的背景下,房地產行業依舊實現銷售規模突破。但從長期來看,房地產行業增長空間有限,2018年頭部房企銷售增速有所放緩。中型房企對規模訴求較高,銷售增速高於頭部房企。在規模持續增長的背景下,房地產行業的集中度不斷提升。2018年,TOP10房企銷售集中度提高3個百分點升至27%;百強房企銷售集中度提升最為明顯,從2017年的55%升至2018年的69%。未來隨着行業規模的增長以及房企競爭的加劇,企業銷售集中度有望持續上升。

引 言2019年8月6日-8月9日,億翰智庫在上海(樓盤)隆重舉辦2019中國房地產業戰略峰會,期間重磅發佈2019中國房企綜合實力TOP200研究成果。

根據綜合實力TOP200來看,房企合計新開工面積超過10.1億平方米,其中新開工面積在1000萬平方米以上的房企有25家,相較2018年多出11家,合計新開工面積6.1億平方米,佔比達到TOP200房企的60.8%。大中型房企在衝擊規模的過程中,會有大量的存貨被快速消耗,若要補充存貨,必然需要企業加快開工速度,增加新開工面積,補充可售貨值。

2018年初,一線及核心二線城市在強調控下,成交量率先開始萎縮,北京(樓盤)地區尤為明顯,上海、深圳(樓盤)和廣州(樓盤)也均出現不同程度下跌。而2019年初,這類城市成交開始回暖。以上海為例,2018年上海新開盤項目搖號人數與推盤套數的比值超過1的項目數量持續降低,並且與統計的去化情況相一致。真實的樓盤認籌搖號數據和去化數據表明2018年下半年後,上海市的房地產市場確實開始遇冷。2019年初,上海房地產市場再度爆發,一二手房皆迎來小陽春。從成交的項目來看,剛需剛改盤的表現更為優秀,尤其是商業交通配套較好和學區房的項目,而郊區別墅和配套較弱的項目等去化情況不盡人意。與一線及核心二線相反的是,普通二線和三四線在2018年表現較好,而2019年年初表現平平。部分城市出現不同程度下跌。其中,長沙(樓盤)和重慶(樓盤)成交量下降比較明顯。三四線城市同樣表現為這一現象。

(注:排序不分先后)

(注:排序不分先后)

企業在售項目數量一方面可以表明企業的規模實力,另一方面也可以預算房企當年的銷售規模。隨着規模的增長,市場佔有度的提高,新開工和竣工面積的增加以及庫存的銷售都是房企在售項目增加的重要因素,其中銷售業績的增長更是在售項目增加的重要動力。與城市布局數量一樣,中小房企受規模等因素影響,在售項目數量較少。

在行業去槓桿的大背景下,TOP200房企凈負債率整體出現下降。根據綜合實力TOP200房企凈負債率,TOP200房企平均凈負債率為102.8%,相較2017年的106%出現下降,一定程度上表明行業去槓桿起到實質性進展。

2018年,綜合實力TOP200房企加權平均凈利潤率達到14.5%,延續了2017年上漲的趨勢,但增速明顯放緩,較2017年提升0.9個百分點,增速較2017年下降1.4個百分點。房企凈利潤率的提升,主要因為房企2018年結轉的項目多為2017年的項目,這部分項目土地獲取時間在2017年之前,而2017年和2018年房地產市場輪動上漲,因此房企持續享受價格上漲帶來的高溢價,使得2018年TOP200房企盈利水平持續提升。

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(注:排序不分先后)

土地儲備是房企未來發展的基礎,擁有充足土地儲備的企業不一定能快速成長,但土地儲備匱乏的房企一定無法實現快速成長。因此土地儲備對於房企的成長來說至關重要。

另外,2018年千億房企數量擴容至30家。企業銷售金額的提升,使2018年企業財報中預收賬款科目出現大幅增加。而預收賬款作為營業收入的先行指標,揭示營業收入的增長動力,未來1-2年項目結轉時可轉為營業收入,為企業未來業績提供保障。

根據2019年上半年上市房企市值表現情況,上市房企市值表現有所回升。未來隨着資本市場表現趨於穩定,上市房企有望繼續釋放市值,獲得資本市場的肯定。

五、風險:凈負債率整體下降,短期償債壓力不大

根據綜合實力TOP200房企,我們發現企業現金短債比多數超過1。為儘可能精準衡量企業短期償債壓力,我們選擇以1.5為基準,就會發現,中小型房企現金短債比多位於1.5以下,主要原因是中型房企對規模的訴求較強,由此會有較多的負債使企業面臨償債壓力,但是經營優良的中型房企容易獲得銀行或非銀機構的資金支持,所以償債壓力相對較低。但是小型房企由於規模較小,企業資信尚處於成長中,銀行或非銀機構給予其貸款額度有限,若手持現金較少,則會面臨著短期償債壓力。

雖然2018年房企的盈利能力達到較高水平,但這種盈利性能否持續才是更為關注的焦點,2018年房企的(毛)利潤率或將成為階段性峰值,2019年強盈利能力或將難以持續,主要原因在於:

六、成長:土地儲備增幅放緩,但仍保持充裕

2017年及之前房企儲備了大量高價地塊,未來這批高價地塊將逐步入市,一來地價處在較高水平,二來政策難允許房價出現大幅快速的上漲,如此上有頂,下有高底的情況下,房企的盈利空間將受到一定程度的擠壓。未來更長周期內,房地產行業和企業的利潤率水平或可能保持在一定穩定水平上。

轉載時請註明出處:億翰智庫(ehresearch)

— 2019中國房企綜合實力TOP200 —

二、規模:強者恆強,2019財報壓力不大

(注:排序不分先后)

聲明:本文觀點僅代表作者觀點 版權歸億翰智庫所有

榜單解讀一、宏觀及行業表現:房地產市場由剛需主導,呈現脈衝式行情

(注:排序不分先后)

圖表:2018不同梯隊房企業績鎖定率

(注:排序不分先后)

四、盈利:利潤率增幅放緩,強盈利能力或將難以持續

綜合實力TOP200房企中,共有123家房地產板塊企業上市,2018年房企日均市值平均增長率下降2%,整體表現弱於2017年。根據2018年房企市值表現情況,不同梯隊房企市值漲幅均低於2017年,其中TOP10房企市值增長率為18.6%,TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100梯隊市值增長率依次遞減。

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