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销售华东-华东区域则成为蓝光贡献最大的区域

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森林狼26记三分

為何藍光在2019年失速了?原因可以歸結為土地儲備上。兵馬未動,糧草先行,要衝擊銷售,糧草非常重要。不只看數量,亦要看質量。

不管是媒體報道的1200億元銷售目標,還是投行報告里的1100億元目標,藍光均未達到。或許正是這樣的原因,楊鏗想要重組機車。

過去的2019年,對於藍光發展(600466,股吧)而言,是開啟另一段旅程的起點。往後,藍光稱其為新經濟轉型穩健發展期。

不過,快速速增長只在2017年和2018年,2019年就顯得後勁不足,同比增速僅18.7%顯得失色。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

為什麼是上海?是因為藍光需要更高的平台。楊鏗曾用四個「搶佔高地」形容:戰略及品牌高地、優勢資源和產業高地、科創高地、資本及財務高地。

另一方面,從拿地力度上亦可看出。據統計,1-9月藍光新增土地儲備36塊,總建築面積約828萬平方米,拿地金額為220.8億元,同比下降10.8%,拿地銷售比為28.6%,較上年下降8.3個百分點。

值得一提的是,據媒體報道,遲峰上任后,首先是燒起了「三把火」。

對於楊鏗而言,除了業績之外,一切都是為了藍光新時期的發展——新經濟轉型穩健發展期。

第一,開始組織架構上的調整,將部分大區整合,其中江蘇區域合併安徽區域,河南區域合併兩湖區域(湖南、湖北),華南區域合併粵港澳大灣區區域;第二,縮減總部,增強區域,提升一線的效率,總部將從450人縮減至300人;第三,2020年工作重點為回款的考核。

張巧龍出身於西南,人脈、資源和經驗多在於此。遲峰則不同,作為華潤開拓華東市場的「功臣」,在華東市場自然擁有更多優勢。或許出於這樣的原因,千億功臣張巧龍讓位於遲峰。

2019年7月,彼時還是總裁的張巧龍在接受觀點地產新媒體採訪時表示,要向行業優秀的企業學習,怎麼提高能力,怎麼縮小差距。而上海,有着優秀的信息、人才、金融平台。

這符合楊鏗所預想的,企業既要降負債,又要迅速做大規模,也滿足藍光對於財務槓桿的硬性要求,負債率扣除預收后不能超過70%。

原因之一是永續債,這是一個按會計準則可計算為股東凈資產的融資工具。從2017年開始,藍光的永續債規模便從7.8億元提升至45.53億元,至2019年第三季度,永續債規模為39.68億元。若去掉當期股東權益中39.68億元的永續債,藍光凈負債率為116.38%。

這一年,藍光發展在上海舉行了新總部入駐儀式,形成「上海+成都」雙總部戰略;藍光嘉寶服務成功登陸港交所;銷售也首次突破千億。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

隨着戰略重心東移,正如楊鏗所言,藍光要去搶佔戰略及品牌高地、優勢資源和產業高地、科創高地、資本及財務高地。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

華東區域則成為藍光貢獻最大的區域,這也就不難理解,為什麼藍光要開啟雙總部戰略。在聚焦深耕「高價值、高增值、低存量」區域的投資理念上,華東正是那個符合要求的區域,上海更是其中典型代表。

遲峰是一位符合要求的「司機」,他或許能開好新時期藍光這台高速列車。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

2017年初,張志成讓位張巧龍;2019年尾,張巧龍讓位遲峰。他們退居幕後,負責董事局業務。

成都是2019年GDP增速領先全國增速近2個百分點的城市,華東區域則是國內經濟最活躍的區域之一,並沒有為藍光做出更多貢獻,失速或許也是必然的。

不可否認的是,在重組上市后的三四年時間,藍光發展能從百億成就千億;從地方走向全國,張巧龍功不可沒。

目標也確實在實現,2018年年報顯示,藍光實現24.67億元的歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤,超額完成2018年任務目標。2019年,按照藍光披露的業績預增公告,預計增加8.81億元,即達33.48億元,每年的激勵計劃均已完成。

現在,最年輕總裁張巧龍離開了他的位置,由來自華潤華東市場的遲峰頂替。

無論是銷售還是資產規模,能夠有如此快速的發展,離不開楊鏗對於藍光未來規劃的預判。外界無從得知他的具體想法,但從對員工激勵上的一些做法,可以看出一二。

張巧龍功績多年以前,因為調控政策以及汶川地震的影響,藍光一度出現經營困局,這些都深刻印在楊鏗的腦海中。

此後,藍光邁向了全國發展的步伐,開始對管理結構、人力資源乃至發展理念做出修正與調整。這一段時光,藍光稱之為全國布局+產業金融時期,開始於2008年。

藍光2019年的表現,看起來是在瞬息萬變的市場上踏錯了節奏。不過值得肯定的是,在華中區域,藍光是找准了節奏,2018年新增土地儲備中,34%位於華中地區,這個區域在2019年前三季度,亦為藍光貢獻了165.89億元的銷售,同比增長157.39%。

這是一個高速增長的目標。其中,在2018年股票期權激勵計劃中,藍光便明確表示,本次激勵計劃擬通過業績考核目標的設置,驅動公司核心管理團隊積極提升管理效能,促進公司整體經營規模和效益的提升,相比公司實際經營業績具有較高的增長性和挑戰性。

或許在楊鏗眼裡,張巧龍已經將藍光這台車開得足夠快,現在是時候開得穩一些了。

在2019年,藍光便已開始着手減少融資額。數據顯示,2019年三個季度,其籌資活動現金流入分別錄得119.52億元、281.10億元、454.69億元,同比減少10.42%、6.27%、4.53%。截至三季度,籌資活動產生的現金流量凈額76.69億元,同比減少50.95%。

只是楊鏗知道,房地產的下半場,或許是一條艱險的川藏線。他要考慮如何在這條路上跑得快,同時又能安全地到達目的地。

從汽配生產廠到首個住宅地產項目開盤,再到第一個成都區域外的項目售罄,每一段時間都有着標誌性的一步。

2015年12月,藍光發展首次公布限制性股票激勵計劃及首次授予激勵對象,這個股權激勵方案有嚴格的解鎖條件,要求2015年-2017年歸屬於上市公司股東扣除非經常性損益后凈利潤分別不低於8.15億元、9.5億元和11.7億元。

這也就意味着,在過去一年時間里,藍光或許撿起了芝麻,丟掉了西瓜。

毫無疑問,過去幾年藍光的發展速度是極快的。年報披露的數據顯示,從2015年至2018年,藍光總資產由562.44億元增長至1508.81億元,年均複合增長率38.95%。截止2019年9月30日,總資產進一步升至1827.18億元。

成也蕭何,敗也蕭何。一方面,或許原因是出在「1+3+N」戰略:1是以四川區域作為業務發展的核心,3是積極布局長三角、珠三角、環渤海地區,N為所有省會、計劃單列市以及部分機會型城市。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

另一方面,在2019年,藍光傳統銷售強區的增長也有所不足。以2018年單區銷售過百億的區域而言,即成都、華東及滇渝區域,從2017年開始,每年增速均處於下滑狀態。截至2019年三季度,成都、滇渝區域同比出現負增長,華東區域僅有10%的增長。

類似的做法在各個房企間或多或少都有執行,最終目的一是減負,二是減少對融資的依賴,保證現金流。

得益於這個戰略,藍光衝上了千億。但是在2018年,藍光新增土地儲備中69%位於三線城市。換而言之,藍光進入了太多機會型城市,但由於政策、市場等原因,三線城市是否有足夠多的機會?

隨之而來的是總裁職位的調整,按照藍光總裁工作細則,總裁有一項非常重要的任務,即組織實施公司年度經營計劃和投資方案等。換而言之,一切生產經營,都歸總裁管理。

相對應的,這也是一份相當豐厚的激勵計劃。藍光釋放出的股票期權共1.8億股,佔總股本的6%左右,佔比遠超同行業水平。

藍光比較務實,因為按照張巧龍的說法,不管過去有多大貢獻,都以現在為主。文化也非常簡單,考核以業績、結果為導向。

這也使得華中區域一躍成為與成都、華東並列的大區域,三個區域銷售貢獻佔比超過70%,在2019年三季度,分別貢獻18.95%、23.2%及27.89%。

但令人意外的是,藍光的資產負債率和凈負債率並沒有太大變化,從2015年至2018年,及2019年前三季度,剔除預收款項后的資產負債率始終維持在50%左右,凈負債率亦基本維持在100%左右,並沒有因為規模急速擴張而槓桿大幅上漲。

數據顯示,自2015年重組迪康葯業上市以來,即2016年至2019年,藍光的年合同銷售金額從301.36億元升至1015.37億元,年複合增長率達到49.9%。而在2019年,也是其首次跨上千億。

換帥與重心東移楊鏗的考慮不是沒有理由的,從成都到四川再到全國,藍光的業績也已經從百億到達千億。排名行業前三十,毫無疑問這是一艘大船。

但隨着調控持續,資金端對房地產企業的要求越趨嚴格,在普遍採取降負債的大背景下,楊鏗也將藍光新時期定位為新經濟轉型穩健發展,可見穩健會是其中重要的一環。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

遲峰的任務銷售、資產、營收、凈利等多項指標快速增長,負債率保持穩定,這顯然不太符合一般企業的發展軌跡。規模快速擴張與高槓桿、高周轉等始終相輔相成,在行業普遍高周轉的做法下,為何藍光沒有相關問題?

不過,高速發展也會帶來一定的隱患,這是任何一家房企都沒有辦法避免的,比如一同水漲船高的債務水平。

觀點地產網 在藍光的官網上,發展里程碑被分為了四個階段。

隨後於2018年1月,藍光再次公布相關激勵方案,只是這次更加嚴格,要求2020年歸母扣非凈利潤不低於50億元。三年的業績拆解,2018年至2020年,歸母扣非凈利潤分別不低於22億元、33億元、50億元。

(2019年三季度同比增長數據為和2018年同期相比)

也許是出於這樣的原因,遲峰成為了楊鏗的選擇。他期望熟悉華東,曾掌管華潤整個華東市場業務的遲峰能為藍光帶來更多人脈、錢脈以及更寬的視野。

數據來源:企業公告,觀點指數整理

數據來源:企業公告,觀點指數整理

今日关键词:科比尸检报告